明天9/17(四)蘋果日報將刊登我第55篇九月份專欄文章,《建商降價能吸引買氣嗎?》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登,提前分享,其內容如下連結(副標為編輯所下)。為方便大家閲讀,我將全文轉貼如下。
這篇專欄文章內容主要是根據我指導的博士生李尚華(2019)的博士論文其中一章改寫成學術期刊論文投稿。經過多次修改與嚴謹審查程序,最近終於接受刊登,努力成果獲得肯定。全文內容如下連結,有興趣的朋友可以進一步參考此研究成果。
"建商降價動機為何?--讓利說 vs. 銷售說",(李尚華與張金鶚合撰),《台大管理論叢(TSSCI)》,已接受,2020年
https://ppt.cc/fRLc6x
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張金鶚專欄:建商降價能吸引買氣嗎?
(張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近整體產業經濟受到新冠肺炎(COVID-19)疫情影響衰退,惟對股市及房市影響有限,反而引發新一波蠢蠢欲動的投資預期。雖然房市開價仍有所堅持,但不同新推個案的成交狀況,卻有相當差異。換言之,整體房市看似熱絡,但個案的價量表現卻各有好壞。
建商推案表現互有差異,其背後除受市場景氣及建商聲譽差異影響外,更涉及個案的區位條件、產品定位及產品訂價等因素。其中個案訂價受到議價空間及銷售狀況的相互影響,最為關鍵,因為「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,建商及消費者應要能知己知彼,認清房市個案的關鍵「眉角」,以為個案決策的判斷與因應參考。
新案銷售率不佳才降價
李尚華博士和我最近被《台大管理論叢》TSSCI學術期刊接受發表「建商降價動機為何?」論文,即是透過新推建案實證研究建商的議價空間與銷售率關係。由於過去國內外房市的預售屋或中古屋多以表象的價量探討為主,並未進一步分析影響建商個案價量背後的議價率與銷售率關係。因此,我們試圖進一步釐清建商降價動機,說明個案降價因素。
由於台灣房價昂貴且多是以「非不二價」方式銷售,因此個案的議價空間大小即會相當影響房屋銷售狀況。建商為因應房市景氣及個案順利銷售,提出所謂的「讓利說」,透過建商降價的「因」,產生順利銷售的「果」;然而房市也另有所謂的「銷售說」,建商是由於銷售不佳的「因」,而產生不得不降價的「果」。倒底「議價率」與「銷售率」兩者的因果關係為何?值得釐清,消費者購屋才能更清楚掌握建商行為。
我們先利用2000年第1季到2016年第4季台北市新推個案的加權平均議價率與銷售率資料,進行時間序列的因果關係經濟模型分析。實證結果發現,當銷售率與議價率偏離長期均衡時,銷售率的反應會領先議價率約2季,且其調整的速率會較議價率為快。換言之,新推建案市場,是因為銷售率不佳反應在先,才有後來議價率的降價行為出現。房市並非是業者所宣稱的「讓利說」,而是一般典型商業行為的「銷售說」。
我們進一步利用相同時間台北市的3021筆新推個案資料,分析影響議價率的相關因素。實證研究結果發現,若要提升1%的銷售率,議價率要下降0.022%。除此之外,議價率在房市景氣下滑階段比上升週期發生顯著作用;而當房價下跌時,高價區的議價空間也小於低價區。另外,建商財務策略對議價率有顯著影響,其中包括:總銷金額越大、成屋方式銷售、開價越高、非上市櫃建商等的議價率越大。而建案產品的公設比越高,其議價率也顯著越大;主力坪數越大,其議價率越小。
建商財務特徵影響議價
從實證結果可知,建商的財務特徵為影響議價率最大原因,建商必須更重視新推個案的財務管理。面對銷售率停滯不前時,建商就應主動加大議價空間以增加銷售率,才能降低財務風險。對於消費者而言,必須認清上述相關房市景氣、區位、產品及建商財務狀況對議價空間的影響,積極議價,以爭取更優惠的成交價格。
https://tw.appledaily.com/forum/20200916/OMLQM2PWY5FEZH2SWJX344DW7Q/
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請問..
不論是官方單位
或是學術單位出版的
有哪些經濟期刊各位覺得推薦一看呢...?
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